O aluguel entra,
o repasse sai
e a conta fecha.
O boleto do inquilino é emitido sozinho todo mês, e o repasse ao proprietário nasce quando o dinheiro entra — nunca antes. A sua receita é a taxa de administração, e o sistema sabe disso: o dinheiro de terceiro não vira faturamento seu.
Imóvel disponível para locação — o aluguel é a oferta
Referência AP-00147
Apartamento 2 dormitórios
Boqueirão · 68 m² · 1 vaga · sacada
Condomínio R$ 480,00 · IPTU R$ 120,00
Chave na imobiliária — visita agendada pelo site.
Lead novo: Paula procura 2 dormitórios até R$ 2.500.
3 imóveis da carteira dão match
O dia a dia hoje
Se você reconhece isto, o módulo foi feito para você
Todo dia 5 alguém emite boleto por boleto e confere o extrato linha a linha.
A cobrança do mês sai sozinha para a carteira inteira, e a baixa chega pela conciliação.
O DRE mostra um faturamento gigante que é dinheiro dos proprietários.
O aluguel administrado e a sua receita são dois totais separados, que nunca se somam.
O proprietário liga todo mês pedindo o extrato, e em março pede o informe.
Ele entra no portal e baixa os dois, junto com a 2ª via e o histórico do imóvel.
Na saída o inquilino jura que a mancha do piso já estava lá na entrada.
A vistoria de saída nasce copiando a de entrada, item a item, com as fotos das duas.
Como funciona
Do anúncio ao repasse, no mesmo lugar
O imóvel entra na carteira
Com fotos, características, endereço pelo CEP e o quadro de proprietários — cada um com o seu percentual. Publicado no site com um clique.
O contrato começa
Prazo, encargos, garantia e vistoria de entrada assinada. A partir daí, a cobrança do inquilino sai sozinha todo mês.
O dinheiro se separa
Quando o inquilino paga, o repasse ao proprietário é calculado e o extrato dele fica pronto — e o que fica com você é a taxa, não o aluguel.
Tudo que vem junto
O módulo por dentro
Nada aqui é integração de terceiro nem plugin: é o mesmo sistema, com o mesmo cadastro de pessoas e o mesmo financeiro.
Ficha completa do imóvel
Fotos, características, medidas, endereço pelo CEP e a referência que você usa no anúncio.
Vários proprietários
O imóvel de três irmãos tem os três, cada um com o seu percentual — e o repasse se divide por ele.
Venda e locação são independentes
O mesmo imóvel pode estar à venda e alugado, com preços próprios para cada finalidade.
Status escrito pelo contrato
Locado e vendido não são digitados no cadastro: quem os escreve é o contrato, para não haver imóvel "livre" com inquilino dentro.
Site público próprio
Sua vitrine, com busca, filtros e uma página para cada imóvel — indexada pelo Google.
Publicar é opt-in
O imóvel só vai ao site quando você marca. O que é interno — matrícula, IPTU, nota do corretor — nunca sai na página.
Destaques na home
Os imóveis que você quiser em evidência na vitrine.
Chaves
Quem está com cada chave, desde quando — e o histórico de quem pegou antes.
Contrato de locação
Prazo, dia do vencimento, garantia (fiador, caução ou seguro) e os encargos que o inquilino paga.
Cobrança mensal automática
A competência é gerada para a carteira inteira, com aluguel e encargos discriminados.
Boleto e PIX
Emitidos do próprio sistema, com a baixa chegando pela conciliação.
Encargos do jeito certo
Condomínio e IPTU são repasse de despesa: entram na cobrança sem virar receita sua.
Caução como obrigação
O depósito é dinheiro do inquilino guardado, com movimentação registrada — não receita.
Multa e juros
Aplicados na parcela em atraso, no que o contrato definiu.
Rescisão com multa proporcional
O que falta do prazo é calculado, não estimado.
Segundo contrato recusado
O imóvel com locação vigente não aceita outra por cima — o erro aparece antes de virar problema.
Repasse no regime de caixa
O que se deve ao proprietário nasce quando o inquilino paga — não quando a cobrança é emitida.
Rateio entre proprietários
Cada um recebe pelo seu percentual, e o extrato é individual.
Taxa de administração
Calculada sobre o aluguel, com piso quando você trabalha com valor mínimo.
Conta corrente do proprietário
Adiantamentos e despesas ficam registrados e são descontados do próximo repasse.
Extrato mensal em PDF
O que entrou, o que foi descontado e o que foi repassado — pronto para mandar.
Informe de rendimentos
O documento anual do proprietário, sem ninguém montar planilha em março.
Apuração da DIMOB
Os valores do ano por CPF, com as pendências apontadas e a planilha para o contador transmitir.
Dinheiro de terceiro separado
O caixa da administradora não mistura o que é seu com o que está de passagem.
Reajuste por índice
IGP-M, IPCA ou INPC buscados no Banco Central e aplicados no aniversário do contrato.
Série incompleta vira pendência
Faltando um mês do índice, o contrato espera em vez de reajustar 0% e queimar o aniversário.
Vistoria com fotos
Item a item, com o estado de cada ambiente e as avarias registradas onde estão.
Comparativo entrada × saída
A vistoria de saída nasce copiando a de entrada, para a comparação existir de verdade.
Chamados de manutenção
Abertos pelo inquilino no portal, com prioridade e quem paga definidos por você.
Funil de vendas
Leads, procuras do cliente e o casamento automático com os imóveis da carteira.
Propostas encadeadas
A contraproposta é uma linha nova apontando para a anterior — o histórico da negociação fica inteiro.
Comissão de corretagem
Rateada entre quem captou e quem vendeu, pelos percentuais gravados na venda.
O erro clássico do setor
O aluguel que entra não é o seu faturamento
A conta da administradora recebe dinheiro de terceiro. Sistema que lança o aluguel inteiro como receita infla o seu faturamento em dez vezes — e o imposto vai junto. Aqui a sua receita é a taxa de administração, e os dois números aparecem separados em todo lugar: no painel, no relatório e no rodapé do PDF.
- O repasse ao proprietário só nasce quando o inquilino paga
- Condomínio e IPTU cobrados junto são reembolso, não receita
- A caução é obrigação sua com o inquilino, com movimentação registrada
Aluguel administrado
R$ 2.400,00
dinheiro de terceiro
Sua receita
R$ 240,00
é o que entra no DRE
Dois totais que nunca se somam. Um total único juntando os dois seria um número sem significado — e é o que a maioria dos sistemas apresenta como faturamento.
CA-00031 · Rua Uruguai
4,95%R$ 1.850,00 → R$ 1.941,54
CA-00047 · Av. Brasil
4,95%R$ 3.200,00 → R$ 3.358,40
CA-00052 · Rua Morom
pendenteR$ 2.100,00 → —
O terceiro contrato ficou pendente porque falta um mês da série do índice. Ele espera o número sair — em vez de reajustar 0% e queimar o aniversário por um ano.
O aniversário do contrato
O reajuste anual sai sozinho, e sai certo
O índice do contrato — IGP-M, IPCA ou INPC — é buscado direto no Banco Central, e o acumulado dos doze meses é calculado como manda a regra: multiplicando os fatores, não somando os percentuais. O novo aluguel já vale na cobrança seguinte, porque o reajuste é aplicado antes de a competência ser gerada.
- A janela é defasada: o índice de um mês só é publicado no mês seguinte
- Índice negativo não reduz o aluguel, salvo se o contrato disser o contrário
- O histórico guarda de quanto para quanto, com o índice e a data
O telefone que para de tocar
O proprietário e o inquilino se atendem
O proprietário entra e vê os imóveis dele, os repasses de cada mês, o extrato em PDF e o informe de rendimentos em março. O inquilino entra e tira a 2ª via, consulta o contrato e abre um chamado de manutenção. Quem é as duas coisas — tem um imóvel alugado e mora em outro — vê os dois lados sem escolher nada no login.
- A 2ª via só existe para boleto vivo: nada de reemitir o que já foi pago
- O chamado nasce na unidade que administra o imóvel, não na do cadastro
- Quem ainda não tem imóvel nem contrato vê uma tela que explica, não um erro
Meus imóveis
2 imóveis · 60% de cada
Repasse de setembro
R$ 2.160,00 · extrato em PDF
Informe de rendimentos
Ano-calendário 2025
Meu contrato de aluguel
2ª via do boleto de outubro
Abrir um chamado
Infiltração na área de serviço
Cinco ligações que não acontecem — e cinco documentos que ninguém precisa montar à mão no fim do mês.
Planos e valores
Escolha pelo tamanho da carteira
O plano acompanha quantos imóveis você administra — que é como a sua imobiliária se descreve. Trocar de plano depois é imediato, e nada do que já está registrado se perde.
Essencial
Para a carteira que vive em planilha e pasta de contrato.
- Cadastro do imóvel com fotos, características e endereço pelo CEP
- Quadro de proprietários, com o percentual de cada um
- Contrato de locação com prazo, encargos e garantia
- Boleto ou PIX do aluguel emitido todo mês, sozinho
- Repasse ao proprietário calculado quando o inquilino paga
- Extrato mensal do proprietário em PDF
- Site público dos seus imóveis, com página própria de cada anúncio
Profissional
O plano da maioria — o mês fechando sem telefone tocando.
Fale com a gente e monte o plano com o seu tamanho.
- Tudo do Essencial
- Reajuste anual por IGP-M, IPCA ou INPC, buscado no Banco Central
- Vistoria de entrada e de saída com fotos e o comparativo item a item
- Controle de chaves: quem está com cada uma
- Chamados de manutenção, com quem paga decidido por você
- Portal do proprietário e do inquilino, com 2ª via e extrato
- Informe de rendimentos anual do proprietário
- Conta corrente do proprietário: adiantamento descontado do repasse
- Financeiro com o dinheiro de terceiro separado do seu
Completo
Para quem também vende, e para mais de uma unidade.
Fale com a gente e monte o plano com o seu tamanho.
- Tudo do Profissional
- Funil de venda: leads, procuras do cliente e o casamento com a carteira
- Propostas e contrapropostas encadeadas, sem sobrescrever a anterior
- Comissão de corretagem rateada entre captador e vendedor
- Apuração da DIMOB, com as pendências e a planilha do contador
- NFS-e da corretagem e da taxa de administração
- Multi-filial com imóveis e permissões por unidade
- WhatsApp oficial (Meta) com templates aprovados
Sem fidelidade e sem taxa de implantação. Cancele quando quiser.
Administra condomínios também? O módulo de Condomínio liga no mesmo sistema — veja todos.
Perguntas frequentes
O que costumam perguntar
Não. O que existe hoje é o seu site público próprio — uma vitrine com busca, filtros e uma página para cada imóvel, indexada pelo Google. O envio automático para os portais não está disponível: cada um tem um formato próprio, liberado por contrato, e preferimos dizer isso a prometer uma integração que dependeria deles. Você continua anunciando nos portais como já faz.
Não, e essa é uma das regras centrais do módulo. O aluguel é dinheiro do proprietário passando pela sua conta; a sua receita é a taxa de administração. Os dois números aparecem sempre separados — no painel, nos relatórios e no rodapé dos PDFs —, porque somá-los produziria um faturamento dez vezes maior do que o real, com o imposto indo junto.
Quando o inquilino paga, nunca antes. Se a cobrança gerasse o repasse na emissão, você pagaria do próprio bolso o aluguel que ninguém recebeu. O extrato do mês mostra o que entrou, o que foi descontado e o que foi repassado a cada proprietário — pelo percentual de cada um, quando o imóvel tem mais de um dono.
Consegue, e é rotina. Venda e locação são independentes no cadastro: o mesmo imóvel pode estar alugado e à venda, com preços próprios. Ele aparece nas buscas de compra — "alugado, com renda desde o primeiro mês" costuma ser o argumento para o investidor —, e a ficha pública não exibe o valor do aluguel, que é do contrato vigente e não uma oferta.
A apuração sai: os valores do ano por CPF, com as pendências apontadas e uma planilha que o contador usa para transmitir. O arquivo posicional do programa da Receita não é gerado — o layout muda por ano-calendário, e aproximar posições produz um arquivo rejeitado ou, pior, aceito com valor no campo errado. Quando o layout do ano estiver definido, o dado já está apurado.
É. O índice do contrato é buscado no Banco Central e o acumulado dos doze meses é aplicado no aniversário, antes de a cobrança do mês ser gerada — o aluguel de setembro é cobrado no fim de agosto, então a ordem importa. Se faltar um mês da série, o contrato fica pendente esperando o número em vez de reajustar zero.
Consegue. O portal mostra os imóveis dele, os repasses de cada mês, o extrato em PDF e o informe de rendimentos anual. O inquilino tem o lado dele: 2ª via do boleto, contrato e abertura de chamado de manutenção. Quem é proprietário e inquilino ao mesmo tempo vê as duas coisas.
Sim. Seus dados são seus: exportamos imóveis, proprietários, contratos, cobranças, repasses e financeiro quando você pedir. Não há fidelidade nem multa.
Veja com um contrato da sua carteira
Marcamos uma conversa de 20 minutos, cadastramos um imóvel e um contrato que você administra hoje e você vê o repasse sendo calculado antes de decidir.